Het Didam-arrest, oftewel hoe een supermarkt de boel op stelten zet
Op 26 november van vorig jaar deed de Hoge Raad, ons hoogste rechtscollege, een belangrijke uitspraak met vergaande gevolgen voor de vastgoedpraktijk. Ook wij als Agrivesta-adviseurs en dus ook onze klanten hebben daarmee te maken.
Wat was er aan de hand? De gemeente Montferland verkocht het voormalige gemeentehuis in Didam aan een projectontwikkelaar. Deze wilde daar een Supermarkt (Coop) vestigen. Een concurrent (AH) wilde dat ook graag en vond het niet terecht dat hij geen kans had gekregen. Daarop startte hij een rechtszaak tegen de gemeente. De gemeente vond dat zij alles volgens de regels had gedaan en dus in haar recht stond het oude gemeentehuis aan de betreffende ontwikkelaar te verkopen. De rechtbank en het Gerechtshof (in hoger beroep) gaf de gemeente gelijk. De gemeente mocht dus zelf weten aan wie ze verkocht. De ontwikkelaar ging daarop in cassatie bij de Hoge Raad.
In de kern vindt de Hoge Raad dat de gemeente op grond van het gelijkheidsbeginsel ook andere gegadigden een kans op koop had moeten bieden. Dat geldt dan in het bijzonder als de gemeente weet dat er meerdere gegadigden zijn of te verwachten zijn. De gemeente moet dan objectieve en duidelijke criteria opstellen aan de hand waarvan een koper kan worden geselecteerd. Op deze manier kan iedereen meedingen als de gemeente (of provincie, rijk of waterschap) onroerend goed wil verkopen. Het valt aan te nemen dat hetzelfde geldt bij verhuur, verpachting of uitgiftes in erfpacht. Overigens was het bij provinciale en rijksoverheden al gebruikelijk om bijvoorbeeld pachtgronden via inschrijving uit te geven.
In zaken waar wij klanten adviseren die aan de overheid moeten verkopen (bijvoorbeeld voor een woonwijk, maar ook natuur), komt vaak ook de vraag naar compensatiegrond aan de orde of andere zaken waar de overheid mee kan helpen, zoals een vergunning. Het is zaak zeer alert te zijn of dan geen afspraken gemaakt worden die later door andere belanghebbenden kunnen worden aangevochten. Zo nodig moeten daarover in de overeenkomsten voorzieningen worden getroffen.
Voor de overheid zelf zijn de gevolgen nog vele malen groter. Met name bij gronduitgifte (voor woningbouw of anderszins) moet men transparanter zijn en duidelijk zijn aan welke criteria moet worden voldaan om voor bouwgrond in aanmerking te komen. Dit kan tot aanzienlijke vertragingen leiden.
Agrivesta is en blijft alert op dit soort ontwikkelingen om u goed van dienst te zijn.
Mr. F.W. (Fred) van Dijk
Adviseur Grondzaken Agrivesta
Wat was er aan de hand? De gemeente Montferland verkocht het voormalige gemeentehuis in Didam aan een projectontwikkelaar. Deze wilde daar een Supermarkt (Coop) vestigen. Een concurrent (AH) wilde dat ook graag en vond het niet terecht dat hij geen kans had gekregen. Daarop startte hij een rechtszaak tegen de gemeente. De gemeente vond dat zij alles volgens de regels had gedaan en dus in haar recht stond het oude gemeentehuis aan de betreffende ontwikkelaar te verkopen. De rechtbank en het Gerechtshof (in hoger beroep) gaf de gemeente gelijk. De gemeente mocht dus zelf weten aan wie ze verkocht. De ontwikkelaar ging daarop in cassatie bij de Hoge Raad.
Oordeel Hoge Raad
In de kern vindt de Hoge Raad dat de gemeente op grond van het gelijkheidsbeginsel ook andere gegadigden een kans op koop had moeten bieden. Dat geldt dan in het bijzonder als de gemeente weet dat er meerdere gegadigden zijn of te verwachten zijn. De gemeente moet dan objectieve en duidelijke criteria opstellen aan de hand waarvan een koper kan worden geselecteerd. Op deze manier kan iedereen meedingen als de gemeente (of provincie, rijk of waterschap) onroerend goed wil verkopen. Het valt aan te nemen dat hetzelfde geldt bij verhuur, verpachting of uitgiftes in erfpacht. Overigens was het bij provinciale en rijksoverheden al gebruikelijk om bijvoorbeeld pachtgronden via inschrijving uit te geven.
Waarom van belang voor Agrivesta?
In zaken waar wij klanten adviseren die aan de overheid moeten verkopen (bijvoorbeeld voor een woonwijk, maar ook natuur), komt vaak ook de vraag naar compensatiegrond aan de orde of andere zaken waar de overheid mee kan helpen, zoals een vergunning. Het is zaak zeer alert te zijn of dan geen afspraken gemaakt worden die later door andere belanghebbenden kunnen worden aangevochten. Zo nodig moeten daarover in de overeenkomsten voorzieningen worden getroffen.Voor de overheid zelf zijn de gevolgen nog vele malen groter. Met name bij gronduitgifte (voor woningbouw of anderszins) moet men transparanter zijn en duidelijk zijn aan welke criteria moet worden voldaan om voor bouwgrond in aanmerking te komen. Dit kan tot aanzienlijke vertragingen leiden.
Agrivesta is en blijft alert op dit soort ontwikkelingen om u goed van dienst te zijn.
Mr. F.W. (Fred) van Dijk
Adviseur Grondzaken Agrivesta