Taxeren is schatten binnen een beperkte bandbreedte
Agrivesta is deskundig en ervaren in het taxeren van landbouwgrond en agrarische gebouwen. De taxateurs van Agrivesta taxeren uw object om een goed idee van de waarde te krijgen.
Leon Wennekes is taxateur bij Agrivesta: ‘De taxaties die ik doe hebben vaak een fiscaal doel. Taxeren is erg mooi om te doen. Vooral het contact met mensen vind ik een leuk aspect. Ik denk dat ik gemiddeld elke veertien dagen wel een taxatie doe. Het is heel divers, soms is het een melkveehouderijbedrijf en soms een fruitteeltbedrijf. Soms gaat het om een ‘simpel’ stuk grond en soms om een landgoed met veel hectares en karakteristieke gebouwen.’ Agrivesta verzorgt taxaties voor uiteenlopende doeleinden, zoals een financieringsaanvraag, bedrijfsovername, inbreng in een maatschap of B.V., bedrijfsbeëindiging, aan- of verkoop of fiscale doeleinden, bijvoorbeeld voor successie- of schenkingsrechten.
Na de opdrachtverstrekking volgt bureauonderzoek. De taxateur gaat dan de bestemming, vergunningen en kadastergegevens na. Ook Leidi Wormgoor doet regelmatig taxaties bij Agrivesta: ’We controleren of de bestemming in overeenstemming is met het gebruik. Als de vergunning niet kloppend is dan heeft dat invloed op de waarde. Het mooie van taxeren vind ik de afwisseling. De ene keer is het een melkveehouderijbedrijf en de volgende keer een kippenbedrijf. Je krijgt steeds een kijkje in een andere onderneming.’
Vervolgens volgt de opname ter plaatse; tijdens dit locatieonderzoek bekijkt de taxateur alle gebouwen en landerijen. Leidi: ‘Alleen als er een belangrijke reden is, zoals besmettingsgevaar bij een pluimveeziekte, dan hoeft dat niet.’ Volgens een vast stramien loopt de taxateur een aantal punten na en registreert deze. ‘Je moet bij taxeren volgens strikte regels te werk gaan. Je kunt er geen eigen draai aan geven; de opzet staat vast, maar je hebt wel een bepaalde bewegingsvrijheid.’
Daarna volgt het op waarde zetten. Dat kan volgens drie verschillende methodes: de vergelijkingsmethode, de gecorrigeerde verwachtingsmethode en de inkomstenbenadering.
Bij de vergelijkingsmethode kijkt de taxateur naar gerealiseerde koopprijzen van referentieobjecten in de omgeving van het te taxeren object. Bij deze methode houdt de taxateur rekening met de specifieke plaatselijke omstandigheden die voor het object gelden, zoals ligging, aard en omvang, grootte van de percelen, bouw- en gebruiksmogelijkheden en het bestaande aanbod. Deze methode wordt het meest gebruikt.
Bij de gecorrigeerde verwachtingswaarde vergelijkt de taxateur het object met de vervangingskosten voor een nieuw te bouwen object, daarbij rekening houdend met economische en technische afschrijvingen.
Bij de inkomstenbenadering houdt de taxateur rekening met toekomstig rendement van het object. Deze methode gebruikt de taxateur bijvoorbeeld bij beleggingspanden of erfpacht.
Leon: ‘Taxeren is schatten binnen een beperkte bandbreedte. Als je de uitwerking van de taxatie ziet, moet je kunnen lezen met welk doel, wat op welke datum is getaxeerd, uit welke onderdelen het getaxeerde bestaat en hoe de taxateur tot de waarde is gekomen. Het rapport moet iedereen kunnen lezen en begrijpen.’
In de rapportage omschrijft de taxateur de juridische status van het object: onder andere eigendom, bestemmingsplan en vergunningen, de omgeving en wat er allemaal is en staat. De taxateur geeft een onderbouwing van de waarde aan de hand van vergelijkingsobjecten, courantheid en een SWOT-analyse. Daarna gaat de conceptrapportage naar de opdrachtgever ter controle of alles volledig is benoemd en er niets is vergeten. Bij een taxatierapport hoort een plausibiliteitsverklaring: een andere taxateur beoordeelt het rapport met bijlagenfoto’s en berekening en hoe de taxateur plausibel maakt hoe hij aan de waarde is gekomen. Na akkoord volgt het definitieve rapport.
Leidi: ‘Je bent toch wel gauw zo’n acht tot twaalf uur met een taxatie bezig. Er gaat heel wat werk in zitten. Mijn klanten verzuchten wel eens: zo’n heel boekwerk is dat nou nodig? Vanuit het taxatieregister waar we bij Agrivesta allemaal bij aangesloten zijn, zijn er voorwaarden en eisen waaraan we moeten voldoen. Er is een vast format waaruit het rapport met bijlagen moet bestaan. Als er een derde belanghebbende bij de taxatie betrokken is, bijvoorbeeld familie of de fiscus, dan moeten deze partijen er vanuit kunnen gaan dat het om een onafhankelijk advies gaat. Daarom is een uitgebreid rapport nodig.’
Leon: ‘Na de bankcrisis zijn de voorwaarden voor taxaties en de bijbehorende rapportages aangescherpt. Ik heb er ook wel even tegenaan gehikt, maar uiteindelijk is het wel een vooruitgang. Een goede taxateur gaat zorgvuldig te werk, is goed bekend met de omgeving en in staat duidelijk te maken in een taxatierapport hoe hij aan de waarde is gekomen. Je moet altijd plausibel kunnen maken hoe je eraan komt.’ Bij Agrivesta werken ervaren taxateurs met een agrarische achtergrond. Bovendien zijn ze gecertificeerd. De registratie van de rentmeesters van Agrivesta bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) staat garant voor een vakkundige, transparante en betrouwbare aanpak. Ze worden jaarlijks bijgeschoold met verplichte modules over fiscaliteiten en vergunningen.
Wilt u meer weten over taxaties of vrijblijvend een offerte ontvangen? Neem gerust contact met ons op.
Uiteenlopende doeleinden
Leon Wennekes is taxateur bij Agrivesta: ‘De taxaties die ik doe hebben vaak een fiscaal doel. Taxeren is erg mooi om te doen. Vooral het contact met mensen vind ik een leuk aspect. Ik denk dat ik gemiddeld elke veertien dagen wel een taxatie doe. Het is heel divers, soms is het een melkveehouderijbedrijf en soms een fruitteeltbedrijf. Soms gaat het om een ‘simpel’ stuk grond en soms om een landgoed met veel hectares en karakteristieke gebouwen.’ Agrivesta verzorgt taxaties voor uiteenlopende doeleinden, zoals een financieringsaanvraag, bedrijfsovername, inbreng in een maatschap of B.V., bedrijfsbeëindiging, aan- of verkoop of fiscale doeleinden, bijvoorbeeld voor successie- of schenkingsrechten.
Hoe werkt het taxatieproces?
Na de opdrachtverstrekking volgt bureauonderzoek. De taxateur gaat dan de bestemming, vergunningen en kadastergegevens na. Ook Leidi Wormgoor doet regelmatig taxaties bij Agrivesta: ’We controleren of de bestemming in overeenstemming is met het gebruik. Als de vergunning niet kloppend is dan heeft dat invloed op de waarde. Het mooie van taxeren vind ik de afwisseling. De ene keer is het een melkveehouderijbedrijf en de volgende keer een kippenbedrijf. Je krijgt steeds een kijkje in een andere onderneming.’
Opname ter plaatse
Vervolgens volgt de opname ter plaatse; tijdens dit locatieonderzoek bekijkt de taxateur alle gebouwen en landerijen. Leidi: ‘Alleen als er een belangrijke reden is, zoals besmettingsgevaar bij een pluimveeziekte, dan hoeft dat niet.’ Volgens een vast stramien loopt de taxateur een aantal punten na en registreert deze. ‘Je moet bij taxeren volgens strikte regels te werk gaan. Je kunt er geen eigen draai aan geven; de opzet staat vast, maar je hebt wel een bepaalde bewegingsvrijheid.’
Methodes voor waardering
Daarna volgt het op waarde zetten. Dat kan volgens drie verschillende methodes: de vergelijkingsmethode, de gecorrigeerde verwachtingsmethode en de inkomstenbenadering.Bij de vergelijkingsmethode kijkt de taxateur naar gerealiseerde koopprijzen van referentieobjecten in de omgeving van het te taxeren object. Bij deze methode houdt de taxateur rekening met de specifieke plaatselijke omstandigheden die voor het object gelden, zoals ligging, aard en omvang, grootte van de percelen, bouw- en gebruiksmogelijkheden en het bestaande aanbod. Deze methode wordt het meest gebruikt.
Bij de gecorrigeerde verwachtingswaarde vergelijkt de taxateur het object met de vervangingskosten voor een nieuw te bouwen object, daarbij rekening houdend met economische en technische afschrijvingen.
Bij de inkomstenbenadering houdt de taxateur rekening met toekomstig rendement van het object. Deze methode gebruikt de taxateur bijvoorbeeld bij beleggingspanden of erfpacht.
Leon: ‘Taxeren is schatten binnen een beperkte bandbreedte. Als je de uitwerking van de taxatie ziet, moet je kunnen lezen met welk doel, wat op welke datum is getaxeerd, uit welke onderdelen het getaxeerde bestaat en hoe de taxateur tot de waarde is gekomen. Het rapport moet iedereen kunnen lezen en begrijpen.’
Rapportage
In de rapportage omschrijft de taxateur de juridische status van het object: onder andere eigendom, bestemmingsplan en vergunningen, de omgeving en wat er allemaal is en staat. De taxateur geeft een onderbouwing van de waarde aan de hand van vergelijkingsobjecten, courantheid en een SWOT-analyse. Daarna gaat de conceptrapportage naar de opdrachtgever ter controle of alles volledig is benoemd en er niets is vergeten. Bij een taxatierapport hoort een plausibiliteitsverklaring: een andere taxateur beoordeelt het rapport met bijlagenfoto’s en berekening en hoe de taxateur plausibel maakt hoe hij aan de waarde is gekomen. Na akkoord volgt het definitieve rapport.Leidi: ‘Je bent toch wel gauw zo’n acht tot twaalf uur met een taxatie bezig. Er gaat heel wat werk in zitten. Mijn klanten verzuchten wel eens: zo’n heel boekwerk is dat nou nodig? Vanuit het taxatieregister waar we bij Agrivesta allemaal bij aangesloten zijn, zijn er voorwaarden en eisen waaraan we moeten voldoen. Er is een vast format waaruit het rapport met bijlagen moet bestaan. Als er een derde belanghebbende bij de taxatie betrokken is, bijvoorbeeld familie of de fiscus, dan moeten deze partijen er vanuit kunnen gaan dat het om een onafhankelijk advies gaat. Daarom is een uitgebreid rapport nodig.’
Gecertificeerd
Leon: ‘Na de bankcrisis zijn de voorwaarden voor taxaties en de bijbehorende rapportages aangescherpt. Ik heb er ook wel even tegenaan gehikt, maar uiteindelijk is het wel een vooruitgang. Een goede taxateur gaat zorgvuldig te werk, is goed bekend met de omgeving en in staat duidelijk te maken in een taxatierapport hoe hij aan de waarde is gekomen. Je moet altijd plausibel kunnen maken hoe je eraan komt.’ Bij Agrivesta werken ervaren taxateurs met een agrarische achtergrond. Bovendien zijn ze gecertificeerd. De registratie van de rentmeesters van Agrivesta bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) staat garant voor een vakkundige, transparante en betrouwbare aanpak. Ze worden jaarlijks bijgeschoold met verplichte modules over fiscaliteiten en vergunningen. Wilt u meer weten over taxaties of vrijblijvend een offerte ontvangen? Neem gerust contact met ons op.