Een succesvolle functietransformatie van agrarisch vastgoed. Welke factoren zijn bepalend?
De leegstand in het agrarisch vastgoed is momenteel enorm en blijft de komende jaren stijgen. Uit onderzoek blijkt dat tot 2030 in de provincie Gelderland het aantal vierkante meter leegstaand vastgoed met een agrarische bestemming oploopt tot 6,3 miljoen m². Deze vierkante meters kunnen een nieuwe functie krijgen: functietransformatie. Maar welke factoren zijn bepalend voor een succesvolle functietransformatie van agrarisch vastgoed in de Achterhoek? Annemarie Vloedgraven onderzocht het voor haar afstudeerscriptie.
Opzet onderzoek
Om de kans op een succesvolle functietransformatie van agrarisch vastgoed in te schatten, onderzocht Annemarie welke juridische- en kritische factoren van invloed zijn op een succesvolle functietransformatie. Het uitgevoerde onderzoek is tweedelig opgezet. Enerzijds is er per gemeente gekeken naar het beleid en de voorschriften ten aanzien van de functietransformatie van agrarisch vastgoed. Anderzijds is er onderzocht welke, projectgebonden, kritische factoren van invloed zijn op een succesvolle functietransformatie. Annemarie vergaarde de resultaten via deskresearch en interviews met experts als gemeenteambtenaren, adviseurs en ervaringsdeskundigen.
Beleidsfactoren
Voor een succesvolle functietransformatie van agrarisch vastgoed zijn het beleid en de voorschriften van de desbetreffende gemeente een randvoorwaarde. Zo is een functietransformatie naar bestemming ‘werken’, is in iedere gemeente binnen de Achterhoek mogelijk. Een functietransformatie naar bestemming ‘wonen’, door middel van de Rood voor Rood regeling, is enkel in de gemeenten Winterswijk, Lochem en Montferland mogelijk.
Projectgebonden factoren
Naast de juridische factoren zijn er, projectgebonden, kritische factoren die tijdens het proces het succes kunnen bepalen. Volgens Annemarie maken een goede communicatie, goede samenwerking, een passend projectplan, een heldere doelstelling, de juiste locatie, voldoende tijd, voldoende financiële middelen en de juiste intenties van de initiatiefnemer een functietransformatie succesvol.
Aanbevelingen
Annemarie kwam tot de volgende aanbevelingen. Allereerst is het van belang dat de Achterhoekse gemeenten de verouderde nota ‘functies zoeken plaatsen zoeken functies’ uit 2006 vernieuwen. Daarnaast zouden de gemeenten veel van elkaar kunnen leren op het gebied van de functietransformatie van agrarisch vastgoed door met elkaar in gesprek te gaan en ervaringen te delen. Verder zijn er nog drie andere aanbevelingen voor de gemeenten. Ga werken met een vouchersysteem. Dit houdt in dat er nu gesloopt wordt en later (op een andere locatie) terug gebouwd mag worden. Ook kan een sloopfonds een oplossing bieden. Dit betekent dat er gesloopt wordt en niet wordt teruggebouwd. Het is namelijk de vraag of er in de toekomst vraag blijft naar de nieuwe woningen in het buitengebied. Tot slot kan leegstandsbelasting een oplossing bieden voor de aanpak van het leegstandsprobleem. Leegstandsbelasting kan als motivatie voor het opruimen van de leegstaande bebouwing gelden.
Annemarie is student Vastgoed en Makelaardij aan de Hanzehogeschool in Groningen en deed haar afstudeerscriptie in opdracht van Agrivesta Weenink. Agrivesta Weenink gaat de aanbevelingen onder de aandacht brengen van de gemeenten in de Achterhoek.
Opzet onderzoek
Om de kans op een succesvolle functietransformatie van agrarisch vastgoed in te schatten, onderzocht Annemarie welke juridische- en kritische factoren van invloed zijn op een succesvolle functietransformatie. Het uitgevoerde onderzoek is tweedelig opgezet. Enerzijds is er per gemeente gekeken naar het beleid en de voorschriften ten aanzien van de functietransformatie van agrarisch vastgoed. Anderzijds is er onderzocht welke, projectgebonden, kritische factoren van invloed zijn op een succesvolle functietransformatie. Annemarie vergaarde de resultaten via deskresearch en interviews met experts als gemeenteambtenaren, adviseurs en ervaringsdeskundigen.
Beleidsfactoren
Voor een succesvolle functietransformatie van agrarisch vastgoed zijn het beleid en de voorschriften van de desbetreffende gemeente een randvoorwaarde. Zo is een functietransformatie naar bestemming ‘werken’, is in iedere gemeente binnen de Achterhoek mogelijk. Een functietransformatie naar bestemming ‘wonen’, door middel van de Rood voor Rood regeling, is enkel in de gemeenten Winterswijk, Lochem en Montferland mogelijk.
Projectgebonden factoren
Naast de juridische factoren zijn er, projectgebonden, kritische factoren die tijdens het proces het succes kunnen bepalen. Volgens Annemarie maken een goede communicatie, goede samenwerking, een passend projectplan, een heldere doelstelling, de juiste locatie, voldoende tijd, voldoende financiële middelen en de juiste intenties van de initiatiefnemer een functietransformatie succesvol.
Aanbevelingen
Annemarie kwam tot de volgende aanbevelingen. Allereerst is het van belang dat de Achterhoekse gemeenten de verouderde nota ‘functies zoeken plaatsen zoeken functies’ uit 2006 vernieuwen. Daarnaast zouden de gemeenten veel van elkaar kunnen leren op het gebied van de functietransformatie van agrarisch vastgoed door met elkaar in gesprek te gaan en ervaringen te delen. Verder zijn er nog drie andere aanbevelingen voor de gemeenten. Ga werken met een vouchersysteem. Dit houdt in dat er nu gesloopt wordt en later (op een andere locatie) terug gebouwd mag worden. Ook kan een sloopfonds een oplossing bieden. Dit betekent dat er gesloopt wordt en niet wordt teruggebouwd. Het is namelijk de vraag of er in de toekomst vraag blijft naar de nieuwe woningen in het buitengebied. Tot slot kan leegstandsbelasting een oplossing bieden voor de aanpak van het leegstandsprobleem. Leegstandsbelasting kan als motivatie voor het opruimen van de leegstaande bebouwing gelden.
Annemarie is student Vastgoed en Makelaardij aan de Hanzehogeschool in Groningen en deed haar afstudeerscriptie in opdracht van Agrivesta Weenink. Agrivesta Weenink gaat de aanbevelingen onder de aandacht brengen van de gemeenten in de Achterhoek.